6.4788亿元！魏都区成功出让3宗土地

2020年3月31日上午，疫情过后许昌市区的第一次土地拍卖会，共拍得8块土地，全部成交价。其中两块为开发区的水务用地、一块东城区的工业用地、一块东城区的商服用地、一块天宝西路的商务用地。我们重点注目的还是3块住宅用地。

01 土拍电影汇总

本次成交的三块土地，成交总金额近14亿元。其中两块位于铁西片区，成交价均在300万/亩左右，一块坐落于东城区许昌东站附近，成交价为450万/亩。整体来看价格都处在正常水平。

02 天宝西路地块

此次成交价的天宝西路地块位于天宝路与延安路西北角，其实熟知近期魏都区操作者的都知道，天宝西路片区可以说道是这两年魏都区重点打造的区域，中小学建设、公园建设等都是集中于投资区域。

就该地块来看，东侧为党建公园，西侧为已经招生的文化街天宝路中小学，目前仍然在向该区域投资，比如无废公园，也在该地块西南角，虽然并不大。北侧的陈庄街东西联通工程也在做前期工作。

其实此次该地块成交价的共两个地块，临天宝路的为商服地块，北侧的为住宅地块，竞得企业都是万盛置业。该地块也是此前魏都区多年的重点项目，万盛商业综合体，之前也说道过银泰城等企业，但都没下文。此次商服用地已经拍得，先前如何操作也不得而知，如果能够真的有商业企业落地，则对该区域才是真正的生活设施逐渐齐全了。

至于说道此次的成交价，仅就住宅地块来说，算是该区域的合理水平。基本与去年4月份的地价持平，离铂悦山的地价，还有些近。不过考虑到此前的规划，这个地块其实也是提早就定好的了，价格也都是大家的心理价位了。

对于该区域的未来，其实还是不错的，毕竟是魏都区这几年好不容易挤出来的一个新区，可以说把该投到里面的都投入到里面了。未来区域内的住宅能够逐渐住进，万盛的商业综合体如果能不掉链子，还是可以期待的，还包括远期通过该区域的轨道交通规划等，都是有落地有可能的。

但也并不是极致，首先是区域内几个批发市场和工厂，觉得是无话可说，然后是北邻北环路、西临西环路，如果未来城区不配套，两面对环城路的这个区域就不太更容易沦为挤满人气的中心，心理上的距离感也就很难消除。

03 灞陵路地块

这个地块刚拍出来的时候，一些人都没做明白在哪里。其实就是在灞陵路与灞陵河（清泥河）的东北角。河的南边对岸是农场的集资房，东岸是明珠港，路西是海阔佳苑和湖畔名居。

目前来看周边的配套很少，商业、教育、医疗这一块都是缺乏的。灞陵路北段也全线通车没有多少年，特别是给人的心理距离不会比较的近。不过实地去过之后，路还是比较顺的，地块也临河，景色也可以。其实，你对比一下宏大西雅图小区的方位，都是在灞陵路沿线的，这个地方相邻着八一路，未来向东的时间距离上应该比西雅图还要短。

成交价290万/亩，周边也没什么可对比的地价，比如海阔佳苑是2014年通过上海证券交易所拿的地，成本差不多100万/亩；百瑞泓城是6911工厂改建的。你看看拿地企业，魏都投资建设公司就明白了，其实是城投公司拿的地，把城投公司融资的资金作为土地拍卖收入了。此前魏都投资也都多次杀掉了，包括上面的天宝路地块、群众路的商服地块等。

就目前该地块的方位和配套来看，如果是自己做开发，应当是不能做到一个刚需类型的楼盘了，在这个方位想做出来低溢价率的楼盘太难了。

04 东站地块

这个地块不必介绍，大家也都很熟悉了。空港新城南边、许昌学院东边、高铁东站片区。目前来看，区域内的利好消息基本都已经释放了：高铁车站、市域铁路、许州路小学等。

从我个人的感觉来看，我比较看重该区域的几个点，1是东站这个未来城市内部轨道交通的枢纽站点，这个地位是比较最重要的，但是要看未来许昌城市内部的轨道交通何时能落地，单单一条去机场的路线目前还没什么太多的造就能力。2是邻近许昌学院这个超级人气区域，我个人还是比较喜欢高校周边的这种感觉的。3是临许州路小学，不过这个还要看许州路小学将来发展的怎么样了。

这个地块是第二次拍了，2019年1月份的时候，以同样7.3亿元的起拍价拍卖过一次，流拍了。这次，认同能不会流拍了，因为在拍卖之前，内部淘宝的户型图、价格都已经出来了。价格是452万/亩，应当说道还算比较好的一个价位了，在这样的情况下，还能有溢价。

由东泰公司和恒达集团共同竞得，东泰公司的大股东是东城区拆迁中心，其实就是东城区管委会。这也是恒达时隔魏都区团购房之后又一次接掌政府团购房了。

05 未来发展

虽然这一次土拍电影全部成交了，但整体来说，没有任何的爆点，寡淡如水。从朋友圈的情况来看，大家对于近期许昌房地产市场的前景来说，都没充裕的信心。

最近各种消息已经够地产行业的人恶心一番了，先是芙蓉湖区域某楼盘特价房直降1000多元，然后是长葛某大牌开发商工程款抵债房降价被媒体关注，每次这种消息其实是最伤害市场信心的。

在看这次疫情带来的影响，融合国内外的情况，前期中金公司已经预测今年国内经济的增速会在2.6%左右，这会是将近几十年来的新低，要知道在今年1月份，中科院预测今年的增速还是6.1%。

特别是随着经济发展，在今天，服务消费对宏观经济的贡献率已经超过59.4%，但服务消费行业此次损失相当严重。很多人期待的“报复性消费”，根据历史数据和目前情况来看，很有可能也是个骗命题，最多也只是恢复性消费。

目前来看，国内市场消费动力完全恢复速度缓慢，国外外贸市场已经哀嚎遍野。很多行业的就业人群相信都会在买房的时候考虑一下近期的收入情况了。

那么铁饭碗行业呢，你说呢？魏都区、开发区、东城区许昌基本上各个区目前都搞了政府团购房小区，建安区的淘宝更是以局委为单位积极开展的，东城区这次淘宝共1500套，市直也在鹿鸣湖有团购小区，腾飞之前搞了几次团购，也收割了一大波。可以说，这几波收割，割的比较狠。这次疫情，是肯定不会显著的减缓韭菜生长速度的。

而且，这次疫情，也不会让人们好好思考一下，在经济停摆的情况下，我的收益和积蓄需要确保我稳定的童年，这种思维才是最能影响购房性欲的。“时代的一粒灰，落在个人头上，就是一座山。”这句话，最有一点每个人在此次疫情中深思。

或许会有人说，正是由于经济萧条，国家才不会要性刺激经济，包括最近明确提出的“新的基建”，有人说道所谓的“新基础设施”未来一定还不会跑到房地产市场当中来。但是，同样的历史已经首演过了，带来的问题也已经非常突出了，之前4万亿放水带给的教训，已经是目前可以公开辩论的话题了。未来到底还能如何抽，抽了到底有多少需要真正流入到许昌的房地产市场，都是难说的。

包括降息，昨天央行逆回购降息，虽然也有声音称之为房价又要上涨一波，但坊间更多的声音是什么？一致赞同要实行经济性刺激政策，甚至要加大刺激，但一定要防止大水漫灌。而且降息的预期，其实在此前LPR切换的时候，各大媒体和自媒体都已经广泛科普过了，这个认识是大家都已经知道的。

就目前的形式来说，我认为一定是要转变思路了，如果你能想一想长葛降价的这个楼盘为啥工程款抵债房降价，你也就能够明白。然后再去看看近期郑州几个楼盘开盘的情况，有好有坏，开盘卖的好的，更多的是价格合理。

当然，崩盘也是不有可能的，别的我不说，就单说道，听闻芙蓉湖某楼盘能降至5字开头，还包括这一次东区淘宝，你心动了没有？这是一个必须买卖双方都思维的一个问题。

来自：许昌城市解读